Vivir en una comunidad tiene sus ventajas, pero también sus inconvenientes, y uno de los problemas más habituales a los que nos enfrentamos es la morosidad, lo que puede llegar a perjudicar a la convivencia y a la estabilidad financiera de la comunidad.
Un problema que ha aumentado un 5% desde la pandemia, llegando a acumular una deuda total de 1.631 millones de euros en nuestro país, afectando tanto a grandes urbanizaciones como a pequeños bloques de pisos.
Entonces, ¿qué podemos hacer cuando tenemos vecinos morosos? ¿Cómo podemos reclamar esa deuda sin perder la cordialidad ni entrar en conflictos interminables? Hoy, en Amura Broker te explicamos cómo actuar en estos casos para poder resolver el problema cuanto antes.
Vecinos morosos: ¿qué hacer?
Un vecino moroso es aquel propietario que no está al corriente de los pagos obligatorios aprobados por la junta de propietarios, ya sean cuotas ordinarias, derramas extraordinarias o contribuciones al fondo de reserva.
Generalmente, el impago de una única cuota, una vez vencido el plazo, es suficiente para ser considerado como moroso. Si la comunidad no establece un plazo concreto en sus estatutos, la deuda se activa cuando termina el mes correspondiente al recibo.
Sin embargo, no se trata únicamente de una cuestión de dinero, sino también de convivencia. Las cuotas impagadas afectan directamente al mantenimiento de los servicios comunes, desde la limpieza de las escaleras hasta la reparación de los ascensores o el cuidado de jardines, lo que puede llegar a generar tensiones entre los vecinos.
¿Cómo reclamar la deuda a los vecinos morosos?
Aunque enfrentarse a esta situación no resulta agradable, existen varios métodos para reclamar las deudas y garantizar el buen funcionamiento de la comunidad. A continuación, te explicamos cuáles son los pasos más eficaces:
1. La vía amistosa
La primera opción siempre debe ser el diálogo. Hablar directamente con el vecino moroso puede ahorrarnos mucho tiempo y, en algunos casos, conflictos mayores. Es posible que el impago se deba a que esa persona está pasando por una situación económica complicada. En estos casos, llegar a un acuerdo de pago y fraccionar la deuda en cuotas más pequeñas y asumibles puede ser la solución más adecuada.
Si la conversación no da resultados, podemos optar por una comunicación formal a través de una carta certificada o un burofax para dejar constancia de nuestro intento de resolver la situación de manera amistosa. Sirviendo además como prueba en el caso de que finalmente decidamos acudir a la vía judicial.
Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal permite establecer medidas disuasorias, como aplicar intereses superiores al interés legal o limitar el acceso a servicios recreativos (como piscinas o gimnasios).
Eso sí, estas medidas deben ser proporcionales y no afectar a elementos esenciales como la luz, el agua o el ascensor.
2. El procedimiento monitorio
Si la vía amistosa no funciona, el siguiente paso es acudir al procedimiento monitorio para reclamar la deuda. Un procedimiento rápido y relativamente sencillo que consta de los siguientes pasos:
- Convocar una junta de propietarios: en esta reunión, se informará de la situación y se aprobará la certificación de la deuda. Además, se autorizará al presidente o administrador a iniciar el proceso judicial.
- Certificación de deuda: se debe redactar un documento que detalle el importe adeudado por el vecino moroso. Además, debe estar firmado por el presidente y el secretario de la comunidad.
- Notificación al vecino: es obligatorio comunicar la decisión al vecino moroso a través de un medio que garantice el acuse de recibo. Si no hubiera manera de localizarlo, podemos publicar el acuerdo en el tablón de anuncios de la comunidad.
- Presentación del monitorio: una vez cumplidos estos pasos, podemos presentar la reclamación en el juzgado.
3. Respuesta al monitorio y posibles escenarios
Tras haber presentado el procedimiento monitorio, el vecino moroso dispone de un plazo de 20 días para responder. Aquí pueden ocurrir dos cosas:
- El vecino paga la deuda: en este caso, el proceso finaliza y la comunidad recupera el importe adeudado.
- El vecino se opone o no responde: si esto sucede, la comunidad puede iniciar un proceso ordinario para reclamar la deuda. En casos extremos, el juez puede ordenar el embargo de los bienes o incluso subastar la vivienda para saldar las deudas.
¿Cuánto tiempo puede llevar cobrar la deuda de un vecino moroso?
Es importante ser realistas: el proceso de cobro de deudas comunitarias puede extenderse entre uno y dos años, dependiendo de la complejidad del caso y de la carga de trabajo de los juzgados.
La buena noticia es que los resultados suelen ser favorables para las comunidades de propietarios. Se estima que entre el 80% y el 90% de las comunidades logran recuperar el dinero, incluyendo los intereses y los gastos derivados del proceso judicial.
Eso sí, para aumentar nuestras probabilidades de éxito y reducir los tiempos, es fundamental contar con un buen abogado especializado en este tipo de casos y que cumplamos rigurosamente con todos los requisitos legales establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal.
Al igual que ocurre en con los seguros de hogar, hay algunos seguros para comunidades de vecinos que incluyen asistencia legal, por lo que es recomendable revisar las coberturas.
¿Qué pasa si el vecino moroso vende su vivienda?
Al vender un piso, el propietario está obligado a presentar un certificado expedido por el secretario de la comunidad y firmado por el presidente, que certifique que se encuentra al corriente de todos los pagos de las cuotas comunitarias. Un documento que garantiza transparencia en la transacción y evita futuros conflictos.
Si existieran deudas pendientes, el comprador tiene derecho a exigir que sean saldadas antes de firmar la escritura de compraventa.
No obstante, si estas no se liquidan, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el nuevo propietario será responsable de las deudas del año en curso y de los tres años anteriores.
Conclusión
Aunque nadie quiere tener problemas con vecinos morosos, lamentablemente es una realidad que afecta a muchas comunidades.
Por eso, lo ideal es prevenir este tipo de situaciones, fomentando el diálogo y estableciendo medidas claras en los estatutos de la comunidad. Y si la situación persiste, siempre contamos con herramientas legales eficaces para resolver el problema y garantizar la tranquilidad de la comunidad.
